HUG 전세보증금 반환보증, 가입 전에 꼭 확인했던 것들

처음 전세 계약을 준비하던 날, 집을 둘러보고 마음에 드는 집을 찾았을 때보다 더 긴장됐던 순간이 있었습니다. 바로 등기부등본을 펼쳐놓고 ‘이 집이 안전한 집인지’, ‘혹시 나중에 보증금을 못 돌려받으면 어떡하나’ 하는 걱정이 밀려오던 때였습니다. 주변에서 역전세, 전세사기 이야기를 너무 많이 들었던 터라, 계약서에 도장을 찍기 전에 전세보증금 반환보증부터 알아보게 됐습니다. 그 과정에서 HUG(주택도시보증공사)의 보증 제도가 어떻게 돌아가는지, 또 어떤 조건을 꼼꼼히 봐야 하는지 몸으로 배우게 되었고, 지금도 전세계약을 앞둔 분들이라면 꼭 한 번은 체크해 보셨으면 하는 부분들이 있습니다.

HUG 전세보증금 반환보증이란

HUG 전세보증금 반환보증은 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우, HUG가 대신 임차인에게 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 이후 HUG가 임대인에게 구상권을 행사하는 구조라서, 임차인 입장에서는 ‘보증금을 떼이지 않을 안전장치’를 하나 더 거는 셈입니다.

최근 몇 년 사이 집값 변동과 전세사기가 겹치면서, 계약 당시에는 괜찮아 보였던 집도 시간이 지나면 위험해질 수 있다는 걸 체감하는 분들이 많습니다. 그래서 실제로는 집을 고르는 단계에서부터 “HUG 보증이 되는 집인지”를 먼저 묻고 계약을 고민하는 경우도 적지 않습니다.

보증 대상이 되는 주택 유형

전세계약이라고 해서 모든 집이 자동으로 보증 대상이 되는 것은 아닙니다. 주택 용도와 건축물 상태에 따라 가입 가능 여부가 갈립니다.

• 보증 가입 가능 주택
  • 아파트, 연립주택, 다세대주택
  • 주거용 오피스텔
  • 단독주택, 다가구주택
  • 주상복합 내 주거용 아파트
• 보증 가입 불가 건물
  • 고시원, 상가, 숙박시설, 공장, 컨테이너 건축물
  • 비주거용 오피스텔(업무·상가 용도)
  • 등기부등본 또는 건축물대장상 위반건축물·불법 증축 건물

특히 오래된 빌라나 오피스텔의 경우 서류상 ‘주거용’인지, 위반건축물 표기가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 계약 당시에는 괜찮다고 들었는데, 막상 HUG에 보증 신청을 하려다가 “용도나 위반 이력 때문에 가입이 안 된다”는 말을 듣고 난감해지는 경우가 실제로 있습니다.

보증금액과 지역별 한도

HUG 전세보증금 반환보증에는 보증금 상한이 정해져 있습니다. 이 한도를 넘는 계약은 원칙적으로 보증 가입이 어렵습니다.

• 수도권(서울·경기·인천): 전세보증금 7억원 이하
• 수도권 외 지역: 전세보증금 5억원 이하
• 다가구주택: 한 건물 안의 전체 전세보증금 합계가 주택가격의 80% 이하여야 함

다가구주택의 경우, 내가 내는 보증금만 볼 것이 아니라 건물 전체의 전세보증금 합계가 어느 정도인지가 중요합니다. 실제로 다가구주택 계약을 준비할 때는 공인중개사에게 “전체 세대 보증금 합계와 선순위 채권까지 합쳐서 HUG 기준을 넘지 않는지”를 확인해 달라고 요청하는 것이 안전합니다.

임대차계약에서 꼭 갖춰야 할 조건

전세계약이라면 무조건 보증이 가능하다고 생각하기 쉬운데, 임대차계약 자체에 대한 조건도 여러 가지가 붙습니다.

• 전세 계약일 것
  • 월세·반전세 등은 일반 전세보증금 반환보증 대상이 아님
• 계약 기간 및 잔여 기간
  • 보증 신청 시점 기준 잔여 계약 기간이 통상 6개월 이상 필요
  • 1년 미만으로 재계약한 경우에는 전체 기간의 2분의 1 이상이 남아 있어야 함
• 전입신고 및 실제 거주
  • 임차인이 전입신고를 마치고 실제 거주 중이어야 함
  • 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권 확보 가능
• 임대인·소유자 일치
  • 전세계약서상 임대인과 등기부등본상의 소유자가 같아야 함
  • 대리인이 계약하는 경우 위임장 등 추가 서류 필요
• 임대인과의 관계
  • 임대인과 임차인이 가족 등 특수관계인인 경우 보증이 제한될 수 있음
• 채권 양도 약정
  • 전세보증금 반환채권을 HUG에 양도하는 것에 임대인이 동의한다는 내용이 계약서에 포함되어야 함

실제 계약서 작성 단계에서 공인중개사에게 “HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능하게 조항 넣어 달라”고 요청해 두면, 추후 서류를 준비할 때 훨씬 수월합니다.

선순위 채권과 주택가격 비율 확인

보증 가입 심사에서 가장 까다로운 부분이 바로 선순위 채권과 주택가격의 관계입니다. 등기부등본을 보고 ‘이 집이 위험한지 아닌지’를 가늠하는 핵심이기도 합니다.

선순위 채권이란 무엇인지

선순위 채권은 임차인의 전입신고 및 확정일자보다 먼저 권리를 확보한 채권을 말합니다. 주로 등기부등본에 기재된 다음과 같은 권리가 해당됩니다.

• 근저당권
• 전세권
• 가압류, 담보가등기 등 임차인보다 선순위에 있는 권리

임차인이 대항력을 갖추는 시점(전입신고+확정일자)보다 앞서 설정된 것들이 모두 선순위로 보이기 때문에, 계약일 이전뿐 아니라 잔금과 전입신고 직전에도 등기부등본을 다시 확인하는 습관이 중요합니다.

보증이 불가한 주요 경우

• 선순위 채권액이 주택가격의 60%를 초과하는 경우
• 선순위 채권액과 전세보증금을 합친 금액이 주택가격의 126%를 넘는 경우

예를 들어 주택가격이 3억원인 집에 근저당 1억이 잡혀 있고, 전세보증금을 2억으로 계약했다고 가정해 보겠습니다.

• 선순위 채권 1억은 주택가격 3억의 60%(1.8억) 이하이므로 허용 범위 안에 있음
• 선순위 채권 1억 + 전세보증금 2억 = 3억
• 주택가격 3억의 126%는 3.78억이므로, 총 3억은 이 기준을 초과하지 않음

즉 이 정도 구조라면, 선순위 채권 기준과 126% 기준을 모두 충족해 보증 가입이 가능하다는 의미입니다. 과거에는 이 비율이 150%였지만, 전세사기 방지를 위해 126%로 강화된 상태라, 예전 경험담과 현재 기준이 다른 경우도 있다는 점을 유의해야 합니다.

주택가격은 어떻게 산정되는지

HUG는 임의로 집값을 정하지 않고, 정해진 순서와 기준에 따라 주택가격을 산정합니다. 이 기준에 따라 같은 집이라도 시세가 낮게 잡히면 보증이 어려워질 수 있습니다.

아파트의 경우

• KB시세와 한국부동산원 시세 중 더 높은 금액을 우선 적용
• 공식 시세가 없을 경우: 공시가격의 190% 적용
• 공시가격도 없으면: 분양가액 또는 감정평가액 활용
  • 감정평가는 보증 신청인이 비용을 부담해야 함

주거용 오피스텔·다세대·연립주택

• 한국부동산원 시세가 있으면 해당 시세 적용
• 시세가 없으면 공시가격의 190% 적용
• 공시가격도 없으면 감정평가액을 기준으로 산정

특히 빌라나 오래된 오피스텔은 시세가 뚜렷하지 않아 HUG가 보수적으로 판단하는 경우가 많습니다. 실제로 계약 전 “HUG 보증이 안 나올 위험이 있다”는 안내를 듣고 다른 집을 선택하는 사례도 있습니다. 이럴 땐 계약 전에 HUG 영업지사나 위탁 금융기관을 통해 사전 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

단독·다가구주택

• 개별주택 공시가격의 190%를 기본으로 적용
• 공시가격이 없는 경우 감정평가액으로 산정

단독·다가구는 토지와 건물을 함께 봐야 하므로 서류가 더 복잡해질 수 있습니다. 다가구의 경우 전체 세대의 보증금과 선순위 채권까지 합쳐서 비율을 따지기 때문에, 집주인도 정확한 현황을 들고 있지 않으면 HUG 심사 과정에서 시간이 더 걸리는 편입니다.

그 밖의 주택 관련 제한 사항

건물에 어떤 권리가 걸려 있느냐에 따라, 다른 조건을 다 맞추더라도 보증이 아예 불가능한 경우가 있습니다.

• 신탁등기된 주택
  • 원칙적으로 보증 가입 불가
  • 수탁자의 동의, 임대인 변경 등 복잡한 절차를 거쳐 예외적으로 가능할 수 있으나 실무상 쉽지 않음
• 경매·압류·가압류·가처분·가등기 등 설정된 경우
  • 보증 신청일 현재 위와 같은 권리가 걸려 있으면 대부분 보증 불가
• 건축물대장상 위반건축물로 표시된 건물
  • 보증 가입 불가

등기부등본만 보는 것에서 그치지 말고, 필요시 건축물대장까지 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 계약 직전에 서류를 한 번에 떼서, 공인중개사와 함께 권리관계를 체크해 보는 것이 안전합니다.

임대인에게 요구되는 기본 조건

임차인만 심사를 받는 것이 아니라, 임대인에게도 일정한 자격 요건이 있습니다. 임대인의 신용 상태가 좋지 않으면 보증이 제한될 수 있습니다.

• 보증 가입이 어려운 임대인 유형
  • 외국인, 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인
  • 신용불량자, 파산선고를 받은 자
  • 국세나 지방세를 체납 중인 자
• 등록임대사업자
  • 전월세보증금 보증 가입 의무가 부과되는 경우가 있으며
  • 해당되는 경우 보증료율 할인 혜택 제공

등기부등본과 임대인의 신분을 정확하게 확인해 두어야 하는 이유가 여기에 있습니다. 특히 임대인 명의와 실제 계약 상대가 다를 때는 위임 관계를 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

보증료(수수료) 계산 방식 이해하기

전세보증금 반환보증에 가입하면 일정 금액의 보증료를 한 번에 납부하게 됩니다. 이 금액은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(개월) ÷ 12

기본 보증료율

보증료율은 주택 유형과 임대인 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 내용은 2024년 기준 예시이며, 실제 적용률은 변동될 수 있습니다.

• 일반 임대인 기준(연간)
  • 아파트: 0.128%
  • 그 외 주택(빌라, 다가구, 주거용 오피스텔 등): 0.154%
• 등록 임대사업자 기준(연간)
  • 아파트: 0.102%
  • 그 외 주택: 0.123%

보증료 할인 제도

가구 특성과 납세 실적, 계약 방식 등에 따라 보증료를 중복 할인받을 수 있습니다. 다만 아무리 많이 적용되더라도 최대 70%까지만 할인됩니다.

• 청년 가구(만 19세 이상 34세 이하, 연소득 5천만원 이하): 10%
• 신혼부부 가구(혼인기간 7년 이내, 부부합산 연소득 8천만원 이하): 10%
• 저소득 가구(연소득 4천만원 이하): 40%
• 다자녀 가구(미성년 자녀 3인 이상): 10%
• 장애인 가구: 10%
• 고령자 가구(만 65세 이상): 5%
• 모범납세자: 5%
• 전자계약 시스템 이용: 5%

보증료 계산 예시

예를 들어, 만 30세 청년이 연소득 3천만원으로 아파트 전세 2억원을 24개월 계약하고, 전자계약 시스템을 이용했다고 가정해 보겠습니다.

• 기본 보증료율(아파트, 일반 임대인): 0.128%
• 할인 대상
  • 청년 가구: 10%
  • 저소득 가구: 40%
  • 전자계약: 5%
• 총 할인율: 55% (0.55)
• 적용 보증료율: 0.128% × (1 – 0.55) = 0.0576%
• 보증료
  • 200,000,000원 × 0.000576 × (24 ÷ 12) = 230,400원

약 2년 동안의 보증료를 한 번에 내는 구조라서, 월세로 나누어 생각해 보면 부담이 어느 정도인지 더 체감이 됩니다. 보통은 “이 정도 비용으로 보증금을 지킬 수 있다면 가입할 만하다”고 느끼는 경우가 많습니다.

신청 시기와 방법, 준비 서류

계약을 마쳤다고 해서 언제든지 신청할 수 있는 것은 아니며, 정해진 기간 안에 신청해야 합니다.

신청 가능한 시기

전세계약서에 적힌 잔금 지급일과 실제 전입신고일 중 더 늦은 날을 기준으로, 전세계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 이 시기를 놓치면, 남은 기간이 짧다는 이유로 보증 가입이 거절될 수 있습니다.

신청 채널

• HUG 영업지사 방문
• 위탁 금융기관 창구 방문
  • 주요 은행(우리은행, 신한은행, 국민은행, 농협은행, 하나은행 등)
• 온라인 및 모바일 채널
  • 일부 포털 부동산 서비스, 간편결제 앱, HUG 모바일 앱 등을 통한 비대면 신청

기본적으로 준비해야 할 서류

• 주민등록등본, 신분증 사본
• 확정일자를 받은 전세계약서 사본
• 전세보증금 완납을 증명하는 서류
  • 계좌이체 내역, 영수증 등
• 등기부등본(발급일 1개월 이내)
• 전입세대 열람 내역서(전입 현황 확인용)
• 필요 시: 건물 건축물대장, 토지대장
• 할인 대상인 경우
  • 소득금액증명원, 재직증명서 등 소득 증빙
  • 가족관계증명서, 장애인증명서 등 관련 서류

실제 창구에 가면, 집이나 임대인 상황에 따라 추가 서류를 요구하는 경우가 있습니다. 서류를 한 번에 준비하기보다는, 미리 전화 상담을 통해 필요한 목록을 받은 다음 순서대로 챙기는 편이 덜 번거롭습니다.

계약 전후로 꼭 확인해 두면 좋은 포인트

전세보증금 반환보증은 ‘계약을 잘했다’는 전제 위에 설치하는 마지막 안전장치에 가깝습니다. 그래서 실제로는 계약 전에 더 신경 써야 할 부분들이 있습니다.

• 계약 전에 HUG 보증 가능 여부 확인
  • 특히 빌라, 다가구, 주거용 오피스텔은 시세가 애매해 보증이 안 나오는 경우가 있음
  • 공인중개사에게 “HUG 보증 가입 가능한 집인지”를 먼저 물어보고, 필요시 HUG나 은행에 사전 문의
• 등기부등본은 여러 번 확인
  • 계약 전, 계약서 작성일, 잔금 지급일, 전입신고 직전에 각각 확인
  • 그 사이에 근저당, 가압류 등이 새로 잡히지 않았는지 체크
• 최신 기준 다시 점검
  • 보증 조건과 보증료율은 정책 변화에 따라 수시로 조정될 수 있음
  • 신청 전 HUG 공식 채널을 통해 최신 기준을 한 번 더 확인하는 것이 안전

전세 계약을 여러 번 하다 보면, 집 자체의 상태 못지않게 ‘서류가 깔끔한 집인지’, ‘보증이 가능한 구조인지’를 먼저 보게 됩니다. 전세보증금 반환보증은 이런 점을 한 번 더 검증해 주는 절차이기도 해서, 번거롭더라도 한 번쯤은 직접 서류를 들여다보며 이해해 보는 경험을 해 보시길 권합니다.