BAETEACHER

오랜 기간 거주 경험을 쌓아가며 전세 계약 만료가 다가올 때마다 꼼꼼한 준비의 필요성을 몸소 느꼈습니다. 구두 약속으로 끝나는 경우가 많아 분쟁의 소지가 커지곤 했고, 따라서 서면으로 남기고 확정일자까지 확보하는 과정이 무엇보다 중요하다는 점을 체감했습니다. 이 글은 전세 재계약의 전반적인 흐름을 현실적인 시각으로 정리하고, 필요한 서류와 절차를 구체적으로 안내합니다. 또한 실무에서 바로 활용할 수 있는 체크 포인트를 담아 두었습니다. 전세 재계약이라는 키워드를 중심으로, 임대인과 임차인 양측의 권리와 의무를 명확히 하는 데 도움이 되길 바랍니다. 자세한 내용에는 관련 서류 발급처와 절차의 링크도 함께 첨부하였습니다. 전세 재계약 서류 작성과 준비 그리고 확정일자에 대해서 설명합니다.

전세 재계약: 서류 작성, 준비 및 확정일자 가이드

I. 재계약 논의 및 결정

1. 임대인: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 재계약 의사와 조건(보증금 증감, 기간 등)을 임차인에게 통보해야 합니다.
2. 임차인: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약 의사를 임대인에게 밝혀야 합니다.
3. 중요: 이 기간 내에 서로 아무런 통지가 없으면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있습니다. 이는 지역별 법적 해석에 따라 다를 수 있으므로 상황에 맞춰 확인이 필요합니다.

II. 재계약 서류 작성 및 준비

재계약은 크게 두 가지 방식으로 진행될 수 있습니다. 간단한 경우에는 기존 계약서에 재계약 특약을 추가하는 방식이 가능하지만, 대부분은 새로운 전세 재계약서를 작성하는 방식이 분쟁 방지와 증거 확보에 더 유리합니다.

1) 두 가지 방식

1. 기존 계약서에 재계약 특약을 추가하는 방식(간단한 경우)
2. 새로운 전세 재계약서를 작성하는 방식(가장 권장)

어떤 방식이든 반드시 서면으로 작성하여 증거를 남겨야 합니다.

2) 재계약서 작성(가장 권장되는 방식)

가. 서류 준비물

• 임차인: 신분증, 기존 전세 계약서 사본
• 임대인: 신분증, 등기부등본(최신 발행분), 기존 전세 계약서 사본

나. 재계약서 내용

• 부동산의 표시: 주소, 면적 등 기존 계약서와 동일하게 기재
• 임대인/임차인 정보: 성명, 주민등록번호, 연락처, 주소
• 계약 내용
  • 기존 보증금: ₩5억 원
  • 증액된 보증금: ₩0.5억 원
  • 총 보증금: ₩5.5억 원
  • 계약 기간: 예) 20XX년 X월 X일부터 20XX년 X월 X일까지 2년간
  • 지급 조건: 예를 들어 계약 시 기존 보증금을 유지하고, 증액된 보증금은 X월 X일까지 임대인 계좌로 입금한다 등
• 특약사항(필수):
  • 본 계약은 20XX년 X월 X일자 전세 계약의 재계약으로, 기존 계약의 조건 중 변동된 사항은 본 계약서의 내용을 따르고, 변동 없는 사항은 기존 계약의 내용을 준용한다.
  • 임대인은 현 보증금 외 추가 대출이나 담보 제공을 하지 않는다.
  • 임대인은 본 계약 체결일 현재 이 주택에 설정된 근저당권 등 제한물권이 없음을 확인한다.
  • 본 재계약서 작성 시 기존 계약서는 파기하지 않고 보관한다.
  • 기타 협의된 내용(예: 시설물 수리 약정 등)

다. 서명 및 날인

• 임대인과 임차인 모두 서명 또는 날인합니다.
• 공인중개사를 통해 진행했다면 공인중개사도 확인 서명 및 날인해야 합니다.
• 간인: 계약서가 여러 장일 경우, 계약서 각 장의 연결 부분에 양 당사자가 도장을 찍는 것이 좋습니다.

라. 서류 준비 및 확인

• 등기부등본 확인(필수): 재계약 전 가변적인 권리 관계를 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능합니다. 인터넷등기소
• 기존 계약서: 변경될 내용을 대조하며 재계약서를 작성합니다.
• 신분증: 임대인, 임차인 모두 신분증을 지참합니다.
• 보증금 증액분의 입금 증빙: 증액된 보증금을 입금한 내역을 보관합니다.

III. 확정일자(매우 중요!)

확정일자는 보증금에 대한 대항력과 우선변제권의 확보를 위해 필수적입니다. 상황에 따라 확정일자의 필요 여부가 달라집니다.

1. 확정일자가 필요한 경우
   • 보증금이 증액된 경우: 증액된 보증금에 대해 새 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 재계약서를 기준으로 새 확정일자를 주민센터나 등기소에서 발급받으십시오.
   • 계약 내용에 중대한 변경이 있는 경우: 기간 외 변화가 있으면 새 확정일자를 받는 것이 안전합니다.
   • 묵시적 갱신 후 재계약서를 작성하기로 합의한 경우: 일반적으로 묵시적 갱신은 확정일자를 새로 받을 필요가 없지만 재계약서에 대해 확정일자를 받으면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
2. 확정일자가 필요 없는 경우
   • 묵시적 갱신인 경우: 기존 확정일자와 전입신고가 계속 유효하므로 새로 받을 필요가 없습니다.
   • 보증금 증액 없이 기간만 연장한 경우: 기존 확정일자가 그대로 유효합니다. 다만 추후 분쟁 방지를 위해 재계약서를 작성하는 것이 권장됩니다.
3. 확정일자 받는 방법
   • 주민센터(동사무소): 재계약서 원본, 신분증, 수수료
   • 등기소: 재계약서 원본, 신분증, 수수료
   • 인터넷등기소(e-Form): 온라인 가능하나 재계약서가 전자 문서로 작성되어 있을 때만 가능

참고로 확정일자의 개념과 발급 절차는 인터넷등기소에서 자세한 안내를 확인하실 수 있습니다.

IV. 재계약 후 추가 확인 사항

재계약이 체결되면 이후의 행정적 절차도 확인이 필요합니다.

1. 전입신고: 기존 거주지에서 계속 거주하는 경우 다시 전입신고를 할 필요는 없으며, 오히려 대항력 발생 시점이 늦어질 수 있습니다. 다만 거주지 변경이 있는 경우에는 신고를 유지하는 것이 바람직합니다.
2. 전세보증보험: 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등 전세보증보험에 가입되어 있다면 재계약 내용에 따라 갱신 또는 변경 신청을 해야 합니다. 특히 보증금 증액이 있는 경우에는 변경 신청이 필수적입니다. 보증보험 관련 정보는 전세보증보험(주택도시보증공사)를 참고하시길 권합니다.
3. 전세자금대출: 대출 이용 중인 경우 재계약 사실과 보증금 변경 내용을 은행에 반드시 통보하고 대출 연장 또는 증액 심사를 받으셔야 합니다. 은행이 요구하는 서류를 제출해야 합니다.

재계약 시 꼭 기억할 점

• 소통: 임대인과 원활하게 소통하여 오해의 소지를 줄이는 것이 가장 중요합니다.
• 서면: 모든 협의 내용은 반드시 서면으로 남겨야 하며, 구두 약속은 법적 효력이 약합니다.
• 확인: 등기부등본 확인, 보증금 증액분 입금 확인 등 꼼꼼하게 진행합니다.
• 기존 계약서 보관: 재계약서를 작성하더라도 기존 계약서와 함께 보관하는 것이 좋습니다.

이 가이드는 전세 재계약 준비를 조금 더 수월하게 만드는 데 도움이 되길 바라며, 추가로 궁금한 점이나 상황에 맞춘 조언이 필요하시면 언제든지 문의해 주세요.