저는 이사 준비를 하며 월세 계약금에 대해 직접 겪은 경험이 있습니다. 계약 초기에는 계약금의 의미나 적정 금액이 혼란스러웠지만, 꼼꼼하게 확인하고 전문가의 도움을 받으면서 안전하게 진행할 수 있었습니다. 아래 글은 그런 경험을 바탕으로 정리한 간단하고 핵심적인 체크리스트와 설명입니다.
1. 월세 계약금 계산 방법
월세 계약금은 법으로 정해진 고정 금액이 있는 것은 아니고, 일반적으로 보증금의 10% 정도로 산정하는 경우가 많습니다. 다만 이는 관례일 뿐 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.
- 계산 공식: 계약금 = 보증금 × 0.10 (10%)
예시:
- 보증금 2,000만 원, 월세 100만 원인 경우: 계약금 = 2,000만 원 × 0.10 = 200만 원
- 보증금 500만 원, 월세 50만 원인 경우: 계약금 = 500만 원 × 0.10 = 50만 원
주의사항:
- 관례일 뿐 강제가 아님: 임대인과 임차인의 합의로 계약금을 조정할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 매우 낮은 경우 100만 원~300만 원 선에서 협의하거나, 보증금이 매우 높은 경우 5% 정도로 낮출 수도 있습니다.
- 잔금 처리: 계약금을 제외한 나머지 보증금(잔금)은 보통 입주 당일에 지급하며, 이때 임대인에게 열쇠를 받고 입주합니다.
2. 계약금 지급 시 주의사항 (매우 중요!)
2.1. 계약 전 필수 확인사항
- 등기부등본 확인(필수 중의 필수): 갑구의 소유자와 계약하려는 임대인의 신분증이 일치하는지 확인하고, 가압류·가처분·압류 등 소유권 분쟁 여부를 점검합니다. 또한 을구의 근저당 설정 여부를 확인하고, 경매 시 보증금을 보호하기 위한 안전선을 보는 것이 좋습니다. 발급 시점은 계약 직전에 다시 한번 받는 것이 안전합니다.
- 임대인 본인 확인: 등기부등본상의 소유자와 실제 계약 당사자인 임대인의 신분증을 대조합니다. 대리인으로 계약할 경우, 대리인의 신분증, 임대인 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 확인해야 합니다.
- 공인중개사 확인(공인중개사를 이용할 경우): 개업공인중개사 자격증 및 등록증이 있는지 확인하고, 중개보증보험 가입 여부도 확인합니다.
- 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 보증금, 월세, 계약 기간, 입주 날짜, 관리비, 특약사항 등 모든 조건을 확인합니다. 파손 및 수리 의무의 주체를 명확히 하고, 반려동물 여부, 원상복구 범위 등 중요한 내용은 특약으로 명시합니다.
- 특약사항 명시: 계약 후 중대한 하자 발견 시 계약해지 및 계약금 반환 가능 여부를 특약에 기재하는 것이 도움이 됩니다.
2.2. 계약금 지급 시 주의사항
- 임대인 명의 계좌로 직접 송금: 계약금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 이체해야 하며, 공인중개사 계좌나 대리인 계좌로 송금하지 않는 것이 바람직합니다. 송금 시 내용에 “월세 계약금” 등 임차인 정보를 함께 기재하는 것이 좋습니다.
- 영수증 또는 이체 내역 보관: 송금 내역은 문자, 은행 앱 스크린샷 등으로 보관하고, 필요시 계약금 영수증을 서로에게 받아 두는 것이 좋습니다.
2.3. 계약 후 입주 전 주의사항
- 전입신고 및 확정일자 받기(최우선 중요): 이사 후 주민센터에 방문해 전입신고를 하고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아 법적 보호를 강화합니다.
- 잔금 지급 시 재확인: 잔금을 지급하기 전에 다시 등기부등본을 발급받아 새로운 권리 변동이 없는지 확인합니다.
2.4. 계약 해지 시 계약금 처리
- 임차인의 귀책사유로 계약 해지: 계약금을 포기해야 합니다. 계약금은 위약금 성격이 됩니다.
- 임대인의 귀책사유로 계약 해지: 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 상환해야 합니다.
월세 계약금은 비교적 작은 금액이 아니므로, 계약 전 충분한 확인과 상담이 필요합니다. 필요하면 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.