전세보증금, 만료일이 다가올 때 가장 먼저 체크할 것들

전세 만료일을 한 달 정도 앞두고 이삿짐센터와 일정부터 잡다 보면, 머릿속에 가장 먼저 떠오르는 것은 결국 “보증금, 제때 돌려받을 수 있을까?” 하는 걱정입니다. 계약서에 만료일이 분명히 적혀 있음에도, 실제로는 임대인과의 연락, 다음 세입자 유무, 이사 날짜 등이 복잡하게 얽혀 애매한 상황이 자주 생깁니다. 막상 겪어보면 ‘언제, 어떤 기준으로, 어떻게 받아야 하는지’가 생각보다 명확하지 않아 불안해지기 쉽습니다. 아래 내용은 그런 불안을 조금이라도 줄이기 위해 꼭 알아두면 도움이 되는 핵심 사항들만 정리한 것입니다.

전세보증금 반환의 기본 원칙

전세보증금 반환 시점의 기준은 임대차 계약서에 적힌 계약 만료일입니다. 다만 “날짜가 지났으니 바로 줘야 한다”가 전부는 아니고, 몇 가지 조건이 함께 맞아야 합니다.

• 1) 계약 만료일과 주택 인도(이사 나가기)
  일반적인 경우는 계약 만료일까지 세입자가 집을 비워서 임대인에게 인도하고, 그 시점 전후로 보증금을 반환받는 흐름입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 집을 인도하고, 임대인은 그에 맞춰 보증금을 돌려주는 관계라서, 세입자가 계속 거주 중이라면 임대인이 곧바로 보증금을 반환해야 할 의무가 인정되지 않는 경우가 많습니다.

• 2) 묵시적 갱신과 보증금 반환
  계약 만료가 다가올 때 임대인과 임차인 모두 별다른 의사 표시를 하지 않고 그대로 살고 있다면, 통상 “묵시적 갱신”으로 보게 됩니다. 이 경우 기존과 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 보며, 임차인이 일방적으로 “이제 나갈 테니 보증금을 달라”고 요구하기 어렵습니다.
  묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 임대인에게 해지 의사를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되는 것이 원칙이라, 실제로 보증금을 받는 시점도 그에 맞춰 생각해야 합니다. 헷갈리는 점은, 계약 만료 2개월 전까지 서로 갱신 거절 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 된다는 점입니다.

• 3) 주말·공휴일에 만료일이 걸리는 경우
  계약 만료일이 토요일이나 공휴일인 경우, 금융기관 업무나 이사 일정 때문에 당일 정산이 현실적으로 어려울 수 있습니다. 법에서 강제로 “다음 영업일”로 본다기보다는, 통상 임대인·임차인이 협의해 이사 및 정산 날짜를 조정하는 방식으로 해결하는 경우가 많습니다. 이때 문자나 메신저, 통화 녹취 등으로 서로 합의한 날짜를 남겨 두면 이후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

보증금 반환이 지연될 때 알아둘 점

계약 만료일이 지나고 집도 이미 인도했는데, 임대인이 여러 이유를 대며 보증금 반환을 미루는 경우가 있습니다. 이때는 ‘왜 지연되는지’에 따라 대응과 책임이 달라집니다.

• 1) 임대인 사정으로 지연되는 경우
  임대인이 자금 사정, 다음 세입자 미정, 대출 문제 등을 이유로 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 통상 임대인의 귀책사유에 해당합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라, 임대인의 책임으로 보증금 반환이 지연될 경우에는 지연 기간 동안 연 5%의 지연 이자를 지급해야 할 수 있습니다.

• 2) 임차인의 거주 지속으로 인한 지연
  임차인이 여전히 주택을 사용하고 있다면, 임대인은 보증금을 바로 반환할 의무가 없다고 다뤄지는 경우가 많습니다. 계약 기간이 끝났더라도 실제로 집을 비워 인도하지 않았다면, ‘계약 관계가 계속되는 것’으로 보이기 때문입니다. 이 부분을 명확히 이해하고 있어야 “왜 안 돌려주냐”고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

임차인이 준비하면 좋은 절차들

만료일이 다가올수록 “말로만 약속해서는 불안하다”는 생각이 들기 마련입니다. 미리 해 둘 수 있는 준비를 몇 가지로 정리하면 다음과 같습니다.

• 1) 만료일 2~3개월 전부터 임대인과 일정 조율
  이사 날짜, 보증금 반환 방식(계좌 이체, 대출 상환 등), 다음 세입자 입주 시점 등을 미리 조율해 두면 분쟁 가능성이 크게 줄어듭니다. 가능하다면 문자나 메신저로 “○월 ○일에 이사 나가고, 그날 보증금 정산하는 걸로 하겠습니다” 같은 내용이 남도록 소통하는 것이 좋습니다.

• 2) 내용증명 발송으로 공식적인 요구 남기기
  약속한 날짜가 지나도 보증금을 주지 않거나 임대인과 연락이 잘 되지 않는다면, 우체국 내용증명으로 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 것이 좋습니다. 내용증명에는 계약 내용, 만료일, 실제 이사·인도일, 그동안의 경과, 반환을 요구하는 금액과 기한 등을 구체적으로 적어 두면 이후 법적 절차에 중요한 근거가 됩니다.

• 3) 법원 절차 활용
  내용증명 이후에도 반환이 이뤄지지 않을 경우, 아래와 같은 절차를 검토할 수 있습니다.

  • 지급명령 신청 – 비교적 단순한 채권 회수에 많이 사용하는 절차로, 소송보다 간단하고 비용 부담도 적습니다.

  • 보증금 반환 청구 소송 – 금액이 크거나, 임대인과 사실관계에 대한 다툼이 있는 경우 소송을 통해 판결을 받는 방법입니다.

  • 임차권등기명령 신청 – 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 먼저 가야 하는 상황이라면, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 해 두면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이 절차를 거치면 전입과 점유를 옮기더라도 보증금 회수에서 우선순위를 상당 부분 지킬 수 있습니다.

  • 주택임대차분쟁조정위원회 이용 – 소송 전 단계에서 비교적 간편하게 분쟁 조정을 시도해 볼 수 있는 절차입니다. 서로 직접 마주 앉아 이야기하기 어려운 상황에서 중립적인 조정을 통해 합의를 이끌어내는 데 도움이 됩니다.

보증금 못 받은 채 이사할 때 특히 조심할 점

현실적으로는 “어쩔 수 없이 보증금을 다 못 받은 상태에서 이사를 먼저 나가야 하는” 상황도 자주 생깁니다. 이때는 대항력·우선변제권 문제를 반드시 짚어봐야 합니다.

• 1) 대항력·우선변제권 상실 위험
  전입신고와 확정일자를 갖춘 상태에서 실제로 거주하고 있으면, 후순위 권리자보다 보증금 회수에 유리한 지위를 가지게 됩니다. 그런데 보증금을 돌려받지 못한 채 전입을 빼거나 집을 완전히 비워버리면, 이런 권리를 잃을 수 있습니다. 그래서 보증금 전액을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령을 통해 권리를 유지하는 방법을 우선적으로 검토하는 것이 안전합니다.

• 2) 계약서·영수증·통장 거래내역 보관
  전세계약서 원본과 특약 사항, 계좌 이체 내역, 중도에 주고받은 금액이 있다면 그 영수증까지 모두 잘 보관해야 합니다. 이후 분쟁이 발생했을 때 “실제로 얼마를 어떤 조건으로 주고받았는지”를 입증하는 핵심 자료가 되기 때문입니다.

처음 계약할 때부터 준비하면 좋은 것들

전세보증금 문제는 대부분 “만료일에 가까워질수록” 드러나지만, 사실은 계약을 체결하는 시점부터 어느 정도 예방할 수 있습니다.

• 1) 주택임대차 표준계약서 활용
  국토교통부에서 마련한 주택임대차 표준계약서를 사용하면, 보증금 반환 관련 조항이 비교적 명확하게 정리되어 있어 분쟁 가능성을 줄이는 데 도움이 됩니다. 임대인과 중개사에게 표준계약서 사용을 요청해 보는 것도 좋은 방법입니다.

• 2) 공인중개사와의 사전 점검
  계약을 중개한 공인중개사에게 임대인의 보증금 반환 능력, 기존 근저당권·담보대출 현황 등 권리관계를 충분히 확인해 달라고 요청하는 것이 필요합니다. 만료일이 다가올 때도, 중개사를 통해 임대인과의 소통을 중간에서 조율받으면 한결 수월하게 이야기가 풀리는 경우가 많습니다.

• 3) 법률 전문가·공공기관 상담 활용
  보증금 규모가 크거나, 임대인과의 관계가 이미 예민해진 상태라면 혼자 고민하기보다 일찍 전문가 상담을 받아 보는 편이 낫습니다. 변호사, 법무사, 대한법률구조공단, 지자체 무료 법률상담 창구 등을 활용하면, 지금 내 상황에서 어떤 선택이 가장 안전한지 구체적으로 조언을 들을 수 있습니다.